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张茉楠

 
 
 

日志

 
 

“地产新政”调控效果恐大打折扣  

2010-05-31 15:15:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国家出台“房地产新政”已经一个多月了,然而“房地产新政”指向不明,“新政”的目标、未来发展轨迹以及能否保持政策的长期稳定给各方造成严重分歧,博弈加剧,致使房地产市场进入“胶着期”。在我看来,治理房价,只有跳出“为房价而治房价”的怪圈,彻底转变发展思路,给住房市场正本清源,“综合施治,疏堵结合”,才可能还住房市场一个理性、健康的经济生态。中国住房市场去泡沫化,关键在于破解三大难题。

一是住房市场定位有误。当前住房市场上投资型住房购买行为与消费型住房购买行为之间的分界越来越模糊。我们可以看到,为什么中国的住房市场面临矛盾与问题这样多?主要是由住房属性的多样性及住房市场的性质来决定的。与其他商品不同,住房是兼具消费和投资双重属性的一种商品。当住房作为消费品时,以消费为主的住房市场上房屋的供给与有效需求是决定市场价格的基础;而当住房成为投资品时,作为财富持有形式的住房投资需求主要取决于个人的财富数量、住房投资相对于其他资产的报酬和投资住房的实际报酬。住房的投资需求对于货币、资本、土地等市场的变化非常敏感,一旦住房成为投资品,那么投资品的价格就不遵循一般商品的供求规律,投资品市场没有均衡点,不存在均衡价格,只要有现实的货币流和潜在的收益预期,投资需求就会不断增加,价格也就越长越高。

正如新加坡《联合早报》的文章所言,在中国房地产被视为仅仅是经济政策的一部分,而非社会政策的一部分,因为把房地产视为经济政策,其GDP功能,对经济增长的贡献被凸显出来,而其社会功能,也就是社会成员对住房的需求和人们的空间权就会忽视。当房地产成为支柱产业,投资性需求成为住房市场主引擎时,住房市场的定位就被扭曲了。因此,住房仅是从一个纯粹市场角度而不从公共性角度是无论解开住房市场的问题之谜的。

二是住房公共政策缺失。中国住房制度改革已经历了30年,大致经历了“住房商品化——住房市场化——住房分配货币化”等阶段,但是与之相对的住房公共政策体系一直就处于一个比较盲目被动的应对房价上涨的短期通道中,尚未形成有效地住房公共政策体系。中国住房市场从无到有,从小到大,已经成为经济发展不可或缺的重要支柱,然而住房公共政策的发展却远远滞后。相应的土地政策、财税政策、保障政策、金融政策等都没有明确的划分与定位,作为一个庞大产业,应该科学合理的构建完善的政策体系,不能再重复过去那种应急式的短期急风暴雨的政策。

三是住房市场供给模式单一。中国住房市场泡沫化的深层次矛盾还在于供给模式的单一和公共资源配置的失衡。住房需求是多层次的,高收入阶层的奢侈性住房、中等收入阶层的改善性住房以及低收入者的保障性住房都有各自的住房需求定位,因此住房供给体系更应该是多元化多层次的。住房是一个异质产品,其市场是一个不完全的竞争性市场,完全依赖市场是不能达到帕累托最优状态的,而我国住房市场明显体现为房地产商高度垄断的市场模式:第一,开发商主要依靠银行进行融资,其核心竞争力在于拿地和融资,而这又取决于其和政府、银行的人脉关系;第二,政府依赖土地财政,房地产业成为经济支柱;第三,政府、银行和房地产开发商的利益客观上捆绑在一起,而这三家获利的关键是地价与房价上涨;第四,市场在向消费者转嫁高成本的同时,政府不得不拿出部分土地收入为低收入群体提供福利性住房。

因此,试图以一种市场化的方式解决非市场资源为基础的产品,就会经济增长与改善民生的目标背离。事实上,政府干预住房市场是绝大多数国家通行的基本做法。比如以英国为代表的“福利国家型”住房保障模式,主要倡导公民普遍地享受住房福利,国家有保障公民住房福利的职责,还有以新加坡为代表的“储蓄保险型”住房保障模式,它以政府强制储蓄,建立以中央公积金为核心的住房保障体系。因此当前中国住房制度和供给体系应进行彻底改革,将投资性需求和奢侈性住房交由市场,而对真正出于消费性和自主性住房需求的交由政府,并根据不同层次的住房需求对土地供应和金融支持做出合理安排。

 政府提供的住房供给体系包括以中低收入为主体的保障性住房体系和以中产阶级和夹心层为主的公共住房供给体系。当前国家的着力点还在为解决低收入住房困难家庭的住房需求的限价房、经济适用房和廉租房方面,还属于产权基础上的住房保障体系。欧美国家的住房保障是多层次的,基本上实现了广覆盖,不存在像国内这样明显的“夹心层”。当今许多发达国家都在探索构建多样化的租赁房供应体系,以租赁为主的公共住房制度早就在国家住房保障体系中居于核心地位,新加坡的“组屋”、日本的“公营住宅”、香港地区的“公屋”、英国的“社会房”等都是如此。公共住房完全由政府进行主导,由政府投资建设,由政府部门运营管理,并以低廉的价格进行租赁或销售。同时货币化补贴也是这些国家的成功经验。比如德国政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴,保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力,有86%的德国人都可以享有不同额度的购房补贴和租金补贴。

高房价问题不仅是住房市场本身的扭曲,也是影响中国未来可持续发展和国家经济安全的重大问题,当前是该转变中国住房市场发展思路的时候了,中国住房市场需要有明确的发展定位和长期发展战略,如果不厘清政府和市场的各自责任,不改变住房市场的单一供给模式,不断推进住房的“去资本品化”,不对住房制度进行彻底改革,中国住房市场泡沫化仍难以根本解决。

 

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